« Aux Comores, le contentieux relatif à la propriété foncière est légion »

Propriété immobilière aux Comores : la formalité de l’enregistrement​

Aux Comores, le contentieux relatif à la propriété foncière est légion. Il oppose des particuliers, des localités, mais aussi l’Etat avec des particuliers ou des localités. Il règne une certaine insécurité juridique née du non-respect de la réglementation sur la propriété et donc de l’absence de titre foncier pour ceux qui prétendent être propriétaire de biens immeubles. Eu égard à la croissance rapide de la population, l’importance de l’exode rurale, le besoin croissant de logements, l’explosion du prix et la spéculation des terrains constructibles, la situation pourrait, à l’avenir, devenir explosive.
Il est vrai que le mode de fonctionnement de la société comorienne et la conception juridique du bien (magnahouli) s’éloignent de la conception moderne du bien. Ce qui n’incite guère à la soumission au formalisme requis en matière foncière. Mais l’évolution rapide de la société, sa modernisation, le prix exorbitant de la terre à certains endroits et la spéculation qui en résulte incitent à la prudence.
Droits d’enregistrement
L’accomplissement de la formalité de l’enregistrement et de l’immatriculation s’avère indispensable pour tout nouveau propriétaire souhaitant se prémunir contre ce climat délétère caractérisé et préserver son bien contre toute tentation malveillante d’occupation

Il est à noter que cette formalité, qui produit certains effets juridiques ; a avant tout un but fiscal. Elle permet à la Direction Générale des Impôts(AGID aujourd’hui) de percevoir des droits d’enregistrement, lesquels ; selon l’article 202 du code général des impôts(CGI), peuvent être des droits fixes, proportionnels ou progressifs suivant la nature des actes et les mutations qui y sont assujettis.
La formalité d’enregistrement doit être effectuée à la recette des impôts dont dépend le rédacteur de l’acte(le notaire) ou celle du lieu où se situe l’immeuble (mutations immobilières) ou encore celle du domicile de l’une des parties (acte sous seing privé). Ainsi l’acte enregistré dans un bureau incompétent est réputé non enregistré. Conformément aux dispositions de l’article 245 du CGI, l’enregistrement doit être effectué, en principe, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte ou de la mutation
Tarifs des droits d’enregistrement
Les droits d’enregistrement sont appliqués, en principe, sur la valeur vénale, le prix normal et sincère que le propriétaire aurait pu retirer de la vente du bien envisagé à la date considérée, c’est à dire le prix du marché. Dans les ventes, c’est donc le prix convenu entre les parties qui constitue la base d’imposition, sauf si celui-ci se révèle inferieur à la valeur venale.

En vertu de l’article 273 du CGI, les ventes ; reventes , cessions, rétrocessions, adjudications de biens immeubles à titre onéreux, les retraits exercés après expiration des délais convenus par les contrats de vente sous faculté de réméré, ainsi que les actes translatifs du droit de superficie sur un immeuble, sont assujettis à un droit de 9%. Toutefois, une loi du 19 juin 2013 a, à titre transitoire, dérogé les dispositions des articles 202 et suivants du CGI , en disposant que les taxes fiscales pour l’immatriculation des terrains bâtis et non bâtis sont fixées à la somme forfaitaire de dix mille (10.000) francs pour une durée de cinq ans à compter de la date de sa promulgation. Mais il existe beaucoup d’obstacles pratiques rendant difficiles l’application de cette nouvelle loi par le fisc.
La taxe de publicité foncière

La vente d’immeuble est également soumise à l’obligation de publicité foncière. Celle-ci a pour but d’assurer la collecte, la conservation et la délivrance d’informations juridiques concernant la propriété immobilière.
 

La taxe est proportionnelle et a pour base la valeur de l’immeuble au jour de l’immatriculation. Le taux de la taxe est fixé à 2%.

Les ventes au profit de l’Etat et des communes, des associations d’utilité publique, des ambassades consulats sont exemptées de la taxe de publicité foncière.Il faut reconnaitre que l’immatriculation demeure nécessaire pour toute vente de bien immeuble, car la non immatriculation rend la transaction inopposable aux tiers. Ce qui accroit dangereusement les causes d’insécurité juridique pour le nouvel acquéreur d’un bien immeuble.
Abdou elwahab Moussa